Autora do artigo: Rosa Moreira, promotora do blog A Cientista Agrícola
Contextualização: como avaliar um terreno agrícola
A avaliação de prédios rústicos permite fazer uma previsão ou estimativa de um valor justo e equilibrado, independentemente do método de avaliação escolhido. O principal objectivo desta avaliação é assim fazer uma estimativa elaborada para este fim de forma a que esta seja o a mais aproximada do valor real da propriedade rústica/terreno agrícola em questão.
O que são prédios rústicos?
Os prédios rústicos são os terrenos agrícolas, não construídos ou apenas com construção de valor diminuto e de carácter acessório como por exemplo um edifício para arrumos agrícolas (arrecadações).
De acordo com o artigo 3° do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), consideram-se prédios rústicos os terrenos agrícolas fora dos aglomerados urbanos que não sejam de classificar como terrenos para construção e também aqueles prédios situados dentro de um aglomerado urbano, desde que não possam ter utilização geradora de qualquer rendimento ou só tenham uma utilização geradora de rendimentos gerados. É importante salientar que a avaliação deste tipo de propriedades rústicas compreende os prédios rústicos assim com as parcelas rústicas de prédios mistos.
De que depende a avaliação de um prédio rústico/terreno agrícola?
O valor patrimonial tributário das edificações localizadas em prédios rústicos, que não forem afetos à produção de rendimentos agrícolas, é determinado de acordo com as regras aplicáveis na avaliação de prédios urbanos.
Variáveis de que depende a avaliação de uma propriedade rústica/terreno agrícola
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Se a propriedade é vedada ou não;
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Bons acessos;
É imprescindível confirmar se o terreno agrícola tem acessibilidade directa através de um caminho ou estrada confrontantes ou se por outro lado o acesso ao terreno agrícola está condicionado pela passagem por outro terreno agrícola. A largura disponível e declive dos acessos que são utilizados para se deslocar ao terreno agrícola podem condicionar a circulação de várias viaturas.
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Características edafo-climáticas;
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Orografia e Topografia do terreno;
Terrenos agrícolas com forma irregular têm um aproveitamento inferior e por essa razão não são tão valorizados.
Também deve ser considerada a posição do terreno em relação ao nível da rua (caso aplicável). Ou seja, se o terreno está a uma cota superior ou inferior quando comparado com o nível da rua é um factor que deve merecer por parte do avaliador do terreno agrícola a maior atenção. Note que um terreno agrícola que apresente um declive mais acenturado pode obrigar a custos de investimento superiores. A orientação do terreno agrícola pode, da mesma forma, condicionar a possibilidade de construção em função da agressividade do clima que se pode verificar nesse local. A orientação de um terreno agrícola determina o tipo de exposição solar o que condiciona a volume e a forma das construções.
Relativamente a este ponto abordado, é fácil concluir que um terreno agrícola que seja plano e que esteja localizado numa zona alagável bem como com um baixo nível freático pode provocar um aumento dos custos associados, uma vez que estão associadas mais intervenções correctivas de drenagem . Para tal aproximidade de linhas de água é um aspecto a ter em conta
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Disponibilidade de água no terreno agrícola;
Tal como enunciado no tópico anterior, a aproximidade de linhas de água (poços, furos, charcas,etc) é um aspecto a ter em conta uma vez que valoriza em muito o preço final do terreno. Para além de que, terrenos em que se consegue mais facilmente ter água disponível, são por norma mais produtivos.
- Existência de infraestruturas;
- Proximidade dos principais centros urbanos;
- Proximidade do mar ou não;
- Proximidade ou não das zonas de lazer;
- Entre outras;
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Existência de infraestruturas;
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Proximidade ao mar ou não;
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Proximidade ao rio ou não (actividades potenciais de lazer);
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Proximidade aos principais centros urbanos;
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Bons acessos ou não;
Outros aspectos a ter em consideração: proximidade do mar e dos centros urbanos
Tendo em conta a localização dos terrenos agrícola ser a norte ou a sul de Portugal, as avaliações dos terrenos agrícolas podem ser completamente distintas. Por outro lado, é muito expectável que quanto maior for a área do terreno agrícola, menor será o preço pedido por m2.
Por exemplo, atendendo às características dos terrenos agrícolas no Norte de Portugal que são maioritariamente minifúndios, muitas vezes verifica-se que este factor se revela um entrave à utilização de máquinas agrícolas de largas dimensões, prejudicando economias de escala.
Deve também ter em atenção se o seu terreno agrícola se localiza ou não “perto do mar” uma vez que existe uma maior concentração da população no litoral, mas não só devido a esse factor. Os terrenos rústicos localizados mais perto do mar “sofrem” uma maior pressão no sentido de uma transformação potencial futura em terrenos urbanos ou com
capacidade construtiva, o que origina como é expectável que os terrenos rústicos situados perto do mar tenham potencialmente um valor superior aos outros.
Outro factor a ter em conta é que na zona litoral, os custos de transporte de produtos agrícolas para o mercado é mais reduzido em situações de terrenos próximos do litoral, onde existe maior concentração populacional, aumentando dessa forma a rentabilidade da exploração agrícola e consequentemente resulta num aumento do valor esperado por m2 desses mesmos terrenos.
A proximidade dos terrenos agrícolas a grandes cidades pode ajudar a explicar o facto de muitos proprietários acreditarem que as suas propriedades rústicas, mesmo que estando classificadas como terrenos rústicos, podem, futuramente, serem classificadas como terrenos para construção assim como aumentar a rentabilidade das atividades rurais. Este facto deve-se essencialmente aos baixos custos de transporte bem como a possibilidade de venda direta aos consumidores finais a preços superiores. Ainda referente a este aspecto, pode-se referir que é frequente verificar que muitas actividades de lazer têm atividades detêm vindo a aumentar nas parcelas agrícolas junto dos grandes centros urbanos o que pode aumentar o preço da sua avaliação final.
